《樓市一周－張宏業》樓價高低，不能單看樓價指數 2009/11/16 11:56

《樓市一周》報章地產版、學者、甚至部份政府官員，喜愛引用地產代理的樓價指數，作為
量度樓價是否過熱的指標。
　　相關指數基於一系列成份屋苑（或稱藍籌屋苑）的價格編制，以９７年７月（也就是香港樓
市歷史頂峰）作基期，指數定於１００。
　　所謂的藍籌屋苑伙數多，單位與單位的可比性高，物業質量差異小，成交量高，綜合成交數
據，確實能反映香港整體樓市活動，具有相當的代表性。
　　
　　　　　　　　　　＊參考價格指數直截了當，但仍存在一定瑕疵＊
　　
　　簡單看看價格升跌，參考價格指數最直截了當。不過，樓價指數存在一定瑕疵。由於價格數
據乃來自已送交土地註冊處的正式買賣合約，因此當月的指數只能反映約１個月前的市況，有輕
微滯後性。
　　亦因為此，有代理就根據其分行所促成成交，收集臨時買賣合約的成交價以編制指數，某程
度能反映實時市況，但僅局限於該代理的成交（假設其市場份額約３０％），統計樣本小，代表
性也因而大減。
　　
　　　　　　　　　　＊若起點設於９５年，現在指數高達１１８＊
　　指數基點１００設於９７年，或許也有點誤導性。９７年樓市正值非理性亢奮，以該年該月
的樓價作「發燒」的準則的話，會給人一種香港樓價永遠都不高的錯覺。因此，我們常常聽到樓
價跟９７年高峰比仍有一段距離等言論，從而斷定樓市沒有泡沫。
　　基線訂於９７年，目前的指數是７４，樓市就沒有泡沫。但若起點設於９５年，現在的指數
該為１１８，安全感可沒那麼強烈了。
　　１９９７年香港人均收入接近３萬美元一年，今降至２﹒５４３萬美元，雖然１９９９至
２００４年期間出現持續通縮，但０５年以後則年年通脹，香港人現在的置業能力確實不如９７
年前。
　　為樓市健康把脈，要看樓價是否暴升暴跌，筆者較喜歡參考同比升╱跌幅（ｙｅａｒ－ｏｎ
－ｙｅａｒ　ｃｈａｎｇｅ）走勢圖。
　　回顧剛過去的４個月，７、８、９、１０月的按年升幅，分別為０﹒０７％、５﹒２％、
１０﹒６５％及２４％。指標幾乎直線向上，樓價升幅顯然過急。
　　９７年發了一場「高燒」，險些送命，休養了幾年才恢復元氣。現在「感冒發熱」，就是否
置之不理呢？
《威格斯資產評估顧問有限公司執行董事　張宏業》